房地产开发如何能正确筹划减轻自身税收负担?

房地产开发如何能正确筹划减轻自身税收负担？
房地产行业不仅工程项目繁多，税也十分的复杂，那么我们在进行税收安排时也需要注意到很多的问题，不然容易出现税风险，线面我们先来看看地产税的痛点以及难点。
地产税务难点
土地增值税自行清算申报，一直是税务实务中的重点以及难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等一系列的特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行一些“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。
地产开发享受税收优惠需要审查的内容
1、税收优惠政策适用是否正规合理　　
我国《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》以及财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）和《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）等法律文件是有明确规定地产税在提交优惠申请前需要满足的规定条件，税务机关也会仔细审核企业是否符合相关税收优惠政策的适用情形。这些规定看似简单，但如果对税收政策有理解误差，可能恰恰弄巧成拙。　　
2、销售收入是否出现少计的情况　　
销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为。　　
3、扣除项目是否真实、扣除金的额是否准确
计算土地增值税时可扣除项目主要包括：土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。同时，纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形，应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用，代收费用有没有错误地加计扣除，各种成本是否都有对应的合法凭据，成本分摊是否合法等。
税收筹划应该是项目发生前
有些地产公司有过这种情况，当企业销售额增多，应纳税所得额加大，了解到核定征收可以降低税负，借口资料残缺，申请核定征收。
举例说明
房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。
正确规划方式
像这种就是完全不合规的方式，税筹是在事前筹划，而不是亡羊补牢，为时晚矣。像核定征收也只能是一些个体工商户，个人独资企业，实在是不具备专业财务提供专业账目的企业，可以注册个独，申请核定，交个税0.5%-2%。增值税3%。综合税率5%左右。像一些跟个人的业务成本，无法取得票，可以事前办理个独。
现在随着国家对房地产监管力度的不断加大，监管系统的不断完善，企业库存和成本不断上升，通过税收筹划降低企业税务成本已经成了当务之急。但是在这其中更加需要注意合理性，以及合规性，不能为了享受政策而享受政策，合理安排，正确运用才是企业稳定发展的根本。关注《节税顾问》了解到更多税收上的优惠政策详情